Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства в рамках предстоящего II-го  краевого жилищного форума: «Стань хозяином своего дома!», который состоится 29 марта 2014 года подготовлена  брошюра: «Капитальный ремонт в многоквартирных домах: вопросы и ответы».   Вы можете ознакомиться с содержанием, скачать брошюру с нашего сайта.

Капитальный ремонт по-новому

С 2005 года Жилищным кодексом РФ бремя несения затрат на капиталь­ный ремонт общего имущества возложено на собственников. Капитальный ремонт общего имущества финансировался преимуще­ственно государством, в рамках отдельных программ, в том числе с мини­мальным софинансированием со стороны собственников или по добро­вольному решению собственников помещений. Темпы такого капитально­го ремонта, с учетом накопившегося недоремонта жилищного фонда, не позволяли восстановить эксплуатационные характеристики жилых домов.

Недоремонт — объем фонда жилых зданий, которые после начала эксплуатации до­стигли экономически оптимального для проведения ремонта и реконструкции воз­раста, но не попали в число обновляемых объектов из-за отсутствия финансирова­ния. В настоящее время в жилищном фонде России более 62% зданий старше 30 лет.

Деятельность Фонда ЖКХ улучшила ситуацию, но не решила проблему недоремонта. По состоянию на 1 января 2014 г. за весь период деятельности Фонда проведен (полностью завершен) капитальный ремонт 141 414 мно­гоквартирных домов, где проживают около 18 285,13 тысячи человек. По за­явкам 2013 года отремонтировано 6056 многоквартирных домов, ведутся работы по капитальному ремонту в 333 домах.

Эти достижения значительные, но недостаточные. При сохранении су­ществующих объемов капитального ремонта в ближайшие 10 лет порядка 300—400 млн кв. м жилья в России придет в состояние, непригодное для проживания людей.

Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодатель­ные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдель­ных положений законодательных актов Российской Федерации» определил правовые основы для вовлечения в процесс финансирования капитального ремонта в многоквартирных домах собственников жилья.

Федеральный закон от 28.12.2013 № 417-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и в отдельные законодатель­ные акты Российской Федерации» внес коррективы в правовые основы организации капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

Большие полномочия предоставлены органам власти субъектов РФ, которые самостоятельно принимают решения по минимальному размеру взноса на капитальный ремонт, порядку проведения мониторинга техниче­ского состояния многоквартирных домов, созданию регионального опера­тора, условий предоставления государственной поддержки на проведение капитального ремонта, порядку подготовки и утверждения региональных программ капитального ремонта и другим вопросам.

Субъект РФ устанавливает необходимость проведения капитального ремонта, а к компетенции Российской Федерации отнесено методическое обеспечение по данному вопросу.

Региональная программа капитального ремонта должна содержать спи­сок всех МКД региона, за исключением аварийных и подлежащих сносу, перечень работ по капитальному ремонту и сроки их проведения.

Субъектам РФ разрешено не включать в региональную программу ка­питального ремонта общего имущества в многоквартирных домах дома, в которых имеется менее чем три квартиры, а также МКД, физический из­нос основных конструктивных элементов которых превышает 70%, и МКД, в которых совокупная стоимость услуг (работ) по капитальному ремонту конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта РФ.

Жилищный кодекс РФ определил перечень услуг и работ по капиталь­ному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание или выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на ка­питальный ремонт:

1)   внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водо­снабжения, водоотведения;

2)  или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3)  крыши;

4)  подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в много­квартирном доме;

5)  фасада;

6)  фундамента многоквартирного дома.

Субъект РФ может своим нормативным правовым актом дополнить вы­шеуказанный перечень работ другими видами услуг (работ) по капитально­му ремонту.

Собственники помещений в многоквартирном доме на общем соб­рании должны принять решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта.

Законом предусмотрено два способа формирования фонда ремон­та. Первый предполагает накопление взносов на капитальный ремонт на специальном счете одного МКД. Второй предусматривает перечисление собственниками помещений взносов на капитальный ремонт на счет ре­гионального оператора — это централизованная система капитального ре­монта, так называемый котловой способ.

Региональный оператор создается субъектом РФ в организационно- правовой форме некоммерческой организации — фонда. Региональный оператор принимает на себя обязанность обеспечить проведение капиталь­ного ремонта в соответствии с региональной программой и его финанси­рование за счет средств фонда капитального ремонта данного дома, а также может использовать для ремонта одних домов средства, сформированные из взносов собственников помещений в других домах.

Региональный оператор выставляет собственникам платежные до­кументы на оплату взносов, выполняет функции технического заказчика (разрабатывает проектно-сметную документацию, отбирает в установ­ленном нормативным правовым актом субъекта РФ порядке подрядную организацию для проведения капитального ремонта, обеспечивает конт­роль за проведением работ и приемку выполненных работ, их финанси­рование).

Региональный оператор может передавать функции по учету фондов капитального ремонта иным юридическим лицам, созданным в форме го­сударственного учреждения, с установлением ответственности за действия этих лиц по такому учету, как за свои собственные.

Субъект РФ несет субсидиарную ответственность за ненадлежащее исполнение возложенных на регионального оператора обязанностей по капитальному ремонту перед собственниками помещений многоквартир­ного дома.

Контроль за формированием и расходованием фонда капитального ре­монта, деятельностью регионального оператора возложен на органы госу­дарственной жилищной инспекции.

Максимальный срок, в течение которого собственники обязаны при­нять решение о выборе способа формирования фонда капитального ре­монта, составляет шесть месяцев с даты опубликования региональной программы капитального ремонта. Максимальный срок наступления обя­занности собственников уплачивать взнос на капитальный ремонт состав­ляет восемь месяцев с даты опубликования указанной программы. При этом субъект РФ может сократить эти сроки своим нормативным право­вым актом.

За один месяц до окончания установленного срока для выбора способа формирования фонда капитального ремонта (если жильцы МКД к этому времени не выбрали его самостоятельно) орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений для принятия такого решения.

Если способ управления не выбран или не реализован, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитально­го ремонта многоквартирного дома на счете регионального оператора.

В повестку общего собрания собственников помещений в многоквар­тирном доме по вопросу выбора способа формирования фонда капиталь­ного ремонта обязательно должны быть включены следующие вопросы:

1)   выбор одного из способов формирования фонда капитального ре­монта:

•       формирование фонда капитального ремонта на специальном счете;

•       формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.

Вопросы, обязательно включаемые в повестку собрания с указанием, что они рассматриваются только в случае выбора способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете:

2)   размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ре­монт, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ;

3)  перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего иму­щества в многоквартирном доме в составе не менее чем состав перечня та­ких услуг и (или) работ, предусмотренный региональной программой ка­питального ремонта;

4)  сроки проведения капитального ремонта общего имущества в много­квартирном доме, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта;

5)  владелец специального счета (владельцами специального счета мо­гут быть товарищества собственников жилья, жилищно-строительные ко­оперативы, региональный оператор. Если владельцем специального счета определен региональный оператор, выбранная собственниками помеще­ний в многоквартирном доме, кредитная организация должна осуществ­лять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на террито­рии соответствующего субъекта РФ);

6) кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет. Специальный счет может быть открыт в российских кредитных организа­циях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не ме­нее чем 20 млрд руб. Банк России ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, установ­ленным ч. 1 ст. 176 Федерального закона от 25.12.2012 № 271-ФЗ, на своем официальном сайте в сети Интернет.

В случае если собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет, или эта кредитная организация не соответствует вышеуказанным тре­бованиям, вопрос о выборе кредитной организации, в которой будет от­крыт специальный счет, считается переданным на усмотрение региональ­ного оператора.

Специальный счет для формирования фонда капитального ремонта мо­жет быть открыт в российских кредитных организациях, величина капита­ла которых составляет не менее чем 20 млрд руб. А если владелец специаль­ного счета — региональный оператор, то к этому требованию добавляется еще одно требование к кредитной организации: осуществление ею деятель­ности на территории данного региона.

Кредитные организации, в которых открывает счет региональный опе­ратор, выбираются на конкурсной основе, и к ним предъявляются такие же требования по величине капитала. Также предусмотрена возможность открытия региональным оператором счетов в финансовых органах субъек­тов РФ.

Банк России ежеквартально размещает информацию о банках, соответ­ствующих вышеуказанным требованиям о величине капитала. Перечень банков из этого списка, которые разработали продукты и готовы обслужи­вать специальные счета домов и счета региональных операторов, указаны на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ.

Владелец специального счета в течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счета обязан представить в орган государственного жилищного надзора уведомление о выбранном собственниками помеще­ний в соответствующем многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола общего соб­рания собственников помещений в этом многоквартирном доме о приня­тии решений, предусмотренных п. 1—6 вышеуказанной повестки, и справ­ки банка об открытии специального счета.

Выбранный способ формирования фонда капитального ремонта дол­жен быть реализован в срок, установленный органом государственной вла­сти субъекта РФ, но не более чем в течение двух месяцев после официаль­ного опубликования утвержденной в установленном законом субъекта РФ порядке региональной программы капитального ремонта, в которую вклю­чен многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о вы­боре способа формирования его фонда капитального ремонта. При выборе способа формирования фонда капитального ремонта на специальном сче­те, владельцем которого является ТСЖ, ЖК или иной специализирован­ный кооператив, данные организации в указанный срок должны открыть специальный счет в выбранном собственниками банке.

Специальный счет открывается банком при предъявлении документов, предусмотренных банковскими правилами, в том числе оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в мно­гоквартирном доме. Специальный счет открывается на имя лица, указан­ного в решении общего собрания.

Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками по­мещений МКД, который признан в установленном порядке аварийным, подлежащим сносу или реконструкции, а также собственниками помеще­ний в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке, в от­ношении которого принято решение о его изъятии для государственных или муниципальных нужд.

Собственники, формирующие фонд капитального ремонта на счете ре­гионального оператора, обязаны заключить с региональным оператором договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта.

Уплата собственником помещения в многоквартирном доме взноса на капитальный ремонт на счет регионального оператора после получения им проекта такого договора считается его заключением. При этом соб­ственники помещений в этом МКД, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в этом доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Капитальный ремонт общедомового имущества МКД выполняется на основании решения общего собрания собственников помещений, по пред­ложению товарищества собственников жилья, жилищно-строительного кооператива, управляющей организации или регионального оператора. Если таких решений не принято — на основании решения органа местного самоуправления, который тем самым берет инициативу на себя.

Решение во всех случаях принимается по перечню работ, срокам их проведения, источникам финансирования, смете расходов на капитальный ремонт.

В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме, которые формируют фонд капитального ремонта на счете регио­нального оператора, решения о проведении капитального ремонта общего имущества МКД и при этом невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и работ по капитальному ремонту, предусмотренных принятым ими решением в определенные ими сроки, собственники могут своим общим собранием принять решение о дополнительном взносе на капитальный ремонт общего имущества.

Решением общего собрания собственников помещений МКД по воп­росу проведения капитального ремонта общего имущества в этом МКД должно быть определено лицо, которое от имени всех собственников будет участвовать в приемке выполненных работ и подписывать соответствую­щие акты.

Общее собрание собственников помещений МКД может принять реше­ние о привлечении кредита (займа) на выполнение капитального ремонта, порядке его погашения, уплате процентов.

Меры государственной поддержки на капитальный ремонт предостав­ляются вне зависимости от выбранного способа капитального ремонта в соответствии с порядком, принятым субъектом РФ.